La vente en l'état futur d'achèvement, la VEFA, est le mode par lequel se transmet la majorité des biens des programmes agréés à Maurice. L'acquéreur signe un acte devant notaire alors que le bâtiment n'est qu'un plan, paie par tranches à mesure qu'il s'élève, et s'appuie sur une garantie bancaire pour le voir achevé si le promoteur ne le peut pas. Le système fonctionne. Mais la protection de l'acquéreur se fixe le jour de la signature, et nous avons agi pour assez d'acquéreurs dans des programmes à l'arrêt pour savoir que l'écart entre une position récupérable et une position difficile se trouve presque toujours dans l'acte.
Qui a émis la garantie d'achèvement, et que couvre-t-elle. La garantie financière d'achèvement est le cœur d'une VEFA. Demandez la garantie elle-même, non une référence à celle-ci. Identifiez la banque ou l'assureur émetteur. Lisez ce qui la déclenche, ce qu'elle paie, et si elle couvre l'achèvement du bâtiment ou seulement le remboursement de ce que vous avez versé. Une garantie émise par un établissement dont vous n'avez jamais entendu parler, ou plafonnée en dessous du prix du contrat, est un signal d'alerte.
L'échéancier suit-il le chantier. Les tranches doivent être liées à des jalons physiques qu'un tiers peut vérifier : fondations, structure, toiture, achèvement, livraison. Un échéancier concentré sur la signature, ou qui appelle un paiement au « commencement des travaux » sans le définir, déplace le risque vers l'acquéreur. Comparez l'échéancier de l'acte avec celui de la brochure. Ils ne coïncident pas toujours.
Ce que le promoteur a déjà achevé. Un promoteur ayant trois programmes livrés sur l'île n'est pas la même proposition qu'un promoteur dont c'est le premier projet, si belles que soient les images de synthèse. Demandez quels programmes il a livrés, quand, et dans les délais ou non. Allez en visiter un. Parlez à un propriétaire sur place. Le notaire ne le fera pas pour vous.
La date de livraison et ce qui se passe en cas de retard. L'acte indiquera une date de livraison et, généralement, une liste d'événements excusant le retard. Lisez cette liste. Si elle excuse à peu près tout, la date ne signifie pas grand-chose. Cherchez une pénalité journalière ou mensuelle de retard et vérifiez si elle est plafonnée. Une clause pénale sans plafond assortie d'une liste d'excuses courte vous indique que le promoteur compte bien finir.
La structure par laquelle vous achetez. Si le bien doit être détenu par une société mauricienne, et la société par un trust, cette structure doit exister avant l'acte et être acceptable pour la banque émettrice de la garantie, pour le notaire et pour l'Economic Development Board. La mettre en place après la réservation et avant l'acte est courant. La mettre en place après l'acte constitue une seconde opération.
Le notaire agit pour l'opération, non pour l'acquéreur. Sa mission est un acte valable, régulièrement enregistré. Savoir si cet acte constitue une bonne affaire pour vous n'est pas sa question. C'est la nôtre, et elle se pose au mieux avant le versement de l'acompte de réservation plutôt qu'après.