Der Verkauf im künftigen Fertigstellungszustand, die VEFA, ist die Form, in der die meisten Programmimmobilien auf Mauritius den Eigentümer wechseln. Der Käufer unterzeichnet vor einem Notar eine Urkunde, während das Gebäude eine Zeichnung ist, zahlt in Raten, während es wächst, und verlässt sich auf eine Bankgarantie, um es fertiggestellt zu sehen, falls der Bauträger es nicht kann. Das System funktioniert. Doch der Schutz des Käufers wird am Tag der Unterzeichnung festgelegt, und wir haben für genug Käufer in stockenden Projekten gehandelt, um zu wissen, dass der Unterschied zwischen einer durchsetzbaren und einer schwierigen Lage fast immer in der Urkunde steht.
Wer die Fertigstellungsgarantie ausgestellt hat und was sie abdeckt. Die garantie financière d'achèvement ist das Herz einer VEFA. Verlangen Sie die Garantie selbst, nicht einen Verweis darauf. Stellen Sie die ausstellende Bank oder Versicherung fest. Lesen Sie, was sie auslöst, was sie bezahlt, und ob sie die Fertigstellung des Gebäudes abdeckt oder nur die Rückzahlung des Geleisteten. Eine Garantie von einem Institut, von dem Sie nie gehört haben, oder eine, die unter dem Vertragspreis gedeckelt ist, ist ein Warnzeichen.
Folgt der Zahlungsplan dem Bau. Die Raten sollten an körperliche Meilensteine geknüpft sein, die ein Dritter überprüfen kann: Fundament, Rohbau, Dach, Fertigstellung, Übergabe. Ein Plan, der auf die Unterzeichnung vorgezogen ist, oder einer, der eine Zahlung bei „Beginn der Arbeiten" verlangt, ohne dies zu definieren, verschiebt das Risiko zum Käufer. Vergleichen Sie den Plan in der Urkunde mit dem im Prospekt. Sie stimmen nicht immer überein.
Was der Bauträger zuvor fertiggestellt hat. Ein Bauträger mit drei fertiggestellten Projekten auf der Insel ist etwas anderes als einer, für den dies das erste Projekt ist, wie gut die Renderings auch sein mögen. Fragen Sie, welche Projekte er übergeben hat, wann, und ob termingerecht. Besichtigen Sie eines. Sprechen Sie dort mit einem Eigentümer. Der Notar wird das nicht für Sie tun.
Der Übergabetermin und was bei Verzug geschieht. Die Urkunde nennt einen Übergabetermin und meist eine Liste von Ereignissen, die eine Verzögerung entschuldigen. Lesen Sie diese Liste. Entschuldigt sie beinahe alles, bedeutet der Termin wenig. Achten Sie auf eine tägliche oder monatliche Vertragsstrafe für verspätete Übergabe und prüfen Sie, ob sie gedeckelt ist. Eine Strafklausel ohne Deckel bei kurzer Entschuldigungsliste sagt Ihnen, dass der Bauträger fertig zu werden gedenkt.
Die Struktur, über die Sie kaufen. Soll die Einheit über eine mauritische Gesellschaft und die Gesellschaft über einen Trust gehalten werden, muss diese Struktur vor der Urkunde bestehen und für die garantiegebende Bank, den Notar und das Economic Development Board annehmbar sein. Sie nach der Reservierung und vor der Urkunde einzurichten, ist Routine. Sie nach der Urkunde einzurichten, ist ein zweites Geschäft.
Der Notar handelt für das Geschäft, nicht für den Käufer. Seine Aufgabe ist eine gültige, ordnungsgemäß eingetragene Urkunde. Ob die Urkunde für Sie ein gutes Geschäft ist, ist nicht seine Frage. Es ist unsere, und sie stellt sich am besten vor Zahlung der Reservierungsanzahlung und nicht danach.